No dia 03/03/2022 a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o Resp. nº 1.937.821-SP, sob o rito dos recursos especiais repetitivo (Tema 1.113).
Neste julgamento, estabeleceu-se que, em operações de compra e venda, a base de cálculo do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) deve ser o valor de mercado do imóvel, apurado em condições normais.
No seu voto, o Min. Relator Gurgel de Faria destacou que “[...] embora seja possível dimensionar o valor médio dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado pode sofrer oscilações para cima ou para baixo desse valor médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação, os interesses pessoais do vendedor (necessidade da venda para despesas urgentes, mudança de investimentos, etc.) e do comprador (escassez do imóvel na região, proximidade com o trabalho e/ou com familiares, etc.) no ajuste do preço.”.
A partir de tal entendimento, determinou-se o fisco municipal não tem conhecimento prévio de todas as variáveis do negócio, razão pela qual a base de cálculo do ITBI não está vinculada à do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).
Portanto, presume-se que o valor da transação, declarado pelo contribuinte, condiz com o valor de mercado do imóvel e deve ser adotado como base para o cálculo do ITBI, podendo ser afastado pelo ente público somente através da instauração de processo administrado, no qual deve ser assegurado o contraditório.
O Advogado Alex Castiglioni possui ampla experiência em Direito Imobiliário e já auxiliou diversos clientes em transações como locação, compra e venda, doação de bens imóveis, entre outros.
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