Os contratos de financiamento imobiliário são constantemente celebrados pelos brasileiros, visando a aquisição de bens imóveis mediante pagamentos parcelados.
Em tais negócios, as instituições financeiras, também chamadas de credoras fiduciárias, exigem garantias ao pagamento do seu crédito, sendo a alienação fiduciária do imóvel a mais comum.
Conforme determina o art. 18 da Lei 9.514/1997, “A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”.
Portanto, nos contratos de financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária, a instituição financeira é a verdadeira proprietária do bem e o devedor fiduciante o seu possuidor direto.
Com o pagamento integral do financiamento, extingue-se a alienação fiduciária, devendo a credora fornecer, no prazo de até 30 (trinta) dias, o respectivo termo de quitação ao devedor fiduciante.
A partir do referido termo, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis competente realizará o cancelamento do registro de alienação fiduciária na matrícula do bem.
De outra maneira, o art. 26, da mesma Lei, determina que “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.
Ou seja, se as parcelas do financiamento não foram pagas pelo devedor, a instituição financeira se consolidará como proprietária do imóvel, que poderá ser levado à leilão.
Sobre o tema, em 26/10/2023, o Supremo Tribunal Federal (STF), no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) nº 860.631/SP, com repercussão geral (Tema 982), firmou tese no sentido de que “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.
Assim, segundo o entendimento do Excelso Tribunal Superior, que passará a ser seguido pelas demais instâncias do poder judiciário brasileiro, o procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária, através do qual a credora se consolida como proprietária do bem, não representa violação às garantias processuais previstas na Constituição Federal de 1988, sobretudo no que tange à ampla defesa e ao contraditório.
Por fim, a partir da mencionada decisão, entende-se que as instituições financeiras gozarão de maior segurança jurídica ao buscarem a consolidação da sua propriedade sobre os imóveis alienados fiduciariamente, cujas parcelas do financiamento não foram pagas pelos devedores fiduciantes.
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