Nos últimos anos, houve um aumento significativo no número de execuções de cotas condominiais em trâmite no poder judiciário brasileiro.
Muitas dessas ações se perpetuam por anos ou tem um desfecho frustrado, em razão da excessiva dificuldade de localização de bens do condômino devedor.
Ademais, o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) tornava ainda mais árdua a satisfação dos débitos condominiais. No obstante a natureza propter rem da obrigação condominial, o tribunal entendia que o imóvel alienado fiduciariamente não podia ser objeto de constrição, uma vez que não integra o patrimônio do condômino/devedor fiduciante, que apenas detém a sua posse direta.
Contudo, em Acordão proferido nos autos do Resp. 2.059.278 e publicado no dia 12/09/2023, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça adotou entendimento diverso. Por maioria de votos, a Quarta Turma estabeleceu que, desde que o credor fiduciário seja citado quanto aos termos da execução, é possível a penhora do imóvel que originou a dívida.
No entendimento do Min. Raul Araújo, cujo voto foi vencedor, as normas que regulam a alienação fiduciária não podem prevalecer sobre os direitos de terceiro, tal como aqueles do condomínio credor.
Chama a atenção, ainda, a análise do Ministro, no sentido de que, se o débito condominial não for quitado pelo devedor fiduciante ou pelo credor fiduciário, o prejuízo restará aos demais condôminos. Nesse sentido:
“Não faz sentido esse absurdo. Qualquer proprietário comum de um imóvel existente num condomínio edilício se submete à obrigação de pagar as despesas. Se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante nem pelo credor fiduciário, elas serão suportadas pelos outros condôminos, o que, sabemos, não é justo, não é correto”
A mencionada decisão importa em significativa divergência com o entendimento até então adotado no Superior Tribunal de Justiça. Resta saber qual será a sua repercussão nas demais Turmas do Tribunal e, sobretudo, nas instâncias inferiores do poder judiciário brasileiro.
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